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  案例

  各自拥有一套房，年轻夫妇置换学位房遇难题

  大学毕业后来到广州工作打拼了几年的白领王新(化名)夫妇去年喜迎孩子的出生。如今正在谋划着提前为孩子准备好小学学位房的夫妇俩却遇到了难题。

  王新的太太在结婚前就已经用公积金>贷款，在广州购下一套一居室小房子。同样的，王新在结婚之前也在近郊番禺购买了一套稍大的房子，两人现正居住在番禺。两年过去了，随着小生命的诞生，王新夫妇最近谋划卖掉郊区房子，换置一套市区内学位房。但这一计划却遇到了现实的难题，银行三套房贷款“限贷令”实际操作中的“认房又认贷”使得夫妇俩的计划很可能要泡汤。

  “我们已经看好了一套东风路附近的房子。但去银行咨询贷款的时候被告知，由于此前太太和我各有一次贷款记录，对于我们家庭来说，即便先卖掉一套房子，再次购房贷款也算是第三套房贷，按照政策规定是严禁发放三套以上住房贷款的。”王新愁眉难展地表示，问了很多家银行“即使卖一套也不行吗?”但银行基本上一致地回复表示目前做房贷时严格执行“既认房又认贷”的政策。此外，若房管局登记中已显示家庭有两套房，则无论此前是否有过贷款记录，也同样不能贷款。

  事实上，与王新夫妇碰到同样难题的年轻夫妇并不少见。“最近很多有着同样诉求的年轻夫妇前来咨询。但没有办法，最近银行政策执行得特别严格。此前还有一两家银行可以松动执行‘只认房’的政策，但前段时间被银监局严格查处并罚款，现在已经做不了了。”一家在东风路的按揭公司业务经理对南方日报记者表示。

  调查

  三套房贷既认房又认贷

  “越来越多在一线大城市落脚的年轻一代在工作之初就依靠父母首付和自身的公积金购置住房。但这样一来，结婚后小新生家庭换置住房却成为了一个难题。卡在了‘三套房’限贷限购的坎上。”五羊新城某国有大行一位支行行长分析表示，像王新夫妇这样的情况，商贷是严格不能做的，即便此前贷款都还清征信记录还在，但若他们两人的公积金贷款还有额度则依然可以使用。“若公积金也没有，那么就只能一次性付款了。”

  随着北京、上海一线城市开始禁止银行开展三套房房贷业务。广州市场上对“三套房”的贷款发放也开始抓得更严，有接近监管层的人士告诉记者，以前只认房不认贷的银行也纷纷在前一个月中接到整改令，有银行被罚了一笔不小的款。

  日前，南方日报记者也就此问题走访和调查了多家银行。交通银行黄埔大道支行一位客户经理表示，“目前，我们银行接触的多是一套房、二套房需求的客户，由于国家房贷调控政策趋紧，二套房>利率在>基准利率的基础上上浮11%，其首付比例也随之加码，客户置业需求空间不断被压缩，只要有过两次贷款记录，我们现在都不能再贷款。”

  此外，华夏银行中山大道分行一名韦姓的客户经理称，“我们银行不可能给三套房客户贷款的，华夏银行甚至连消费者贷款业务都砍掉了。”该客户经理进一步指出，“就广州市而言，现在的问题不只在于银行贷款方面，即使你找得到银行消费贷款，广州市房管局也不会给你过户。其他银行可能有消费贷款，但对消费贷款的用途也会有诸多的限制。”

  有银行暗示用消费贷款“暗度陈仓”

  随后，记者走访中国建设银行中山大道分行，并就是否有“其他途径”解决这一问题咨询银行。建行相关负责人称，“我们行不提供三套房贷款，但是消费贷款业务仍正常营业。不过较国五条细则落实之前，我们银行更加严格地认证和核查了消费贷款的用途。”

  该负责人指出，建行的消费贷款申请的报批需要严格的审查，贷款申请者的工资收入、贷款和资信记录等资料均需审核。“具体的贷款利率会根据消费贷款申请者的具体情况，我们银行会在基准利率的基础上浮动5%―20%。”该负责人补充道。对于消费贷款用于房屋装修的情况，她解释说，“建行方面会在>贷款人装修施工结束后进行严格的查验，如果贷款人没有执行贷款协议内容，或将消费贷款挪为购房贷款使用，银行方面会回收同等贷款数目的金额。”

  但另外一家四大国有银行天河区陶育路分行的业务经理向记者“支招”。该行负责房贷业务的林小姐在多次警惕咨询之后称，“我们银行不能提供第三套房>按揭贷款，但可以提供消费贷款，不过事先要确认你是用于购房，还是用于房子的装修……”

  支招换房族可用好公积金贷款

  对于这种情况，按揭公司业务经理分析指出，最好的方法是，夫妇俩先凑钱或求助于亲戚朋友将其中一套房子的贷款还清，并赎契。然后在市场上卖掉房子来还向亲戚朋友借来“过桥”用的资金费用。

  按照目前广州的公积金政策，二套房首付至少六成，利率上浮10%，暂停发放三套房及以上公积金房贷。贷款额度方面，个人申请最高贷款额度为50万元，夫妻双方共同申请最高贷款额度为80万元。“在我们与各家银行沟通的情况来看，像王新夫妇这样，婚前各自分别申请过一次公积金贷款，卖掉一套房子并还清贷款后，公积金贷款依然可以使用。”