房地产信托抵押率下降_系风险转嫁消费者

房地产信托抵押率下降系统性风险面临再评估

2016-11-15

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近期房地产信托密集发行，部分产品预期收益率突破10%后仍不断攀高，在高端网贷市场引发出借者热烈追捧。与此同时，在楼市调控的环境下，地产商紧抓信托的救命稻草融资，令这类产品的系统性风险也不可小觑。

《每日经济新闻》记者昨日获悉，银监会近日已在全国范围内针对信托公司的房地产信托产品开展了大规模的“自查”行动，旨在对信托风险进行再评估。

在此背景下，有信托公司人士对记者表示，目前信托公司对房地产信托项目也是谨慎从事，抵押率也由此前的5成降至4成以下，进一步加强内部风险控制。

房地产信托项目抵押率下降

调查发现，为了降低风险，信托公司近期纷纷做低了房地产信托项目的抵押率，由此前的5成下降至最多4成。

据悉，90%以上的房地产信托都是融资类产品，信托公司都要求房企以土地、物业等资产作为抵押，随着房地产调控的风声渐紧，房地产信托项目的抵押率也呈现下降趋势。

业内知情人士表示，“例如抵押资产的评估价是10个亿，原先一般能贷5个亿，现在贷款额度最多不超过4个亿，一些中小开发商甚至只能贷到3个亿。”

对此，深圳某信托公司的负责人透露，本轮房地产调控可谓“史上最严厉”，外部环境不好，为了安全起见，信托公司不得不适时降低抵押率。

公开数据显示，近3个月房地产信托的发行规模已经超过去年全年的水平，平均收益率也从去年的9.57%上升至10.12%，单款产品预期收益率最高达到13.5%。

“信托产品承诺收益率如果高达13.5%，房企支付给信托公司的融资成本至少20%，否则信托公司不愿冒这么大的风险。”一位信托公司从事实务的人士表示。

至于上述融资成本的具体构成，上述人士透露，“其中13.5%是给客户的收益率，银行按照募集规模收取3‰的托管费，以及1%至2%的代销费，剩余约5%都归信托公司所有。”

沪上某信托公司负责人表示，信托公司作为独立的法人，是专业的资产管理机构和第三方网贷机构。截至目前，房地产信托出现展期、收益率和本金都得不到保障的概率很小。

上述人士称，房地产开发项目的税前收益一般在40%以上，如果总出借20个亿，以价值10亿的土地资产作抵押，开发商一般能获金融机构3-4亿的融资，其余均是自由资本。

“相比整个项目40%的高收益，为其中3到4个亿的借款支付20%的利息，完全在开发商的可承受范围内;10个亿的土地资产作价3-4个亿，风险也在信托公司的可控范围内。”上述人士进一步分析称。

系统性风险面临再评估

从知情人士处获悉，近几个月来，银监会已经在全国范围内对信托公司的房地产信托项目开展“自查”活动，旨在评估房地产信托项目的风险。特别是“限购令”出台后，市场持币观望情绪浓厚，房企的现金流来源不足。种种调控政策导致的市场成交萎靡，房企的财务压力陡增。

诺亚财富管理中心高级研究员李要深表示，集合类信托产品的出借门槛一般在100万元以上，出借对象集中在私人银行的高净值客户、信托公司培养的高端客户和企业法人，虽然上述出借者承受风险的能力高于普通出借者，但对产品风险同样看重。

“银监会也会本着对出借者负责的原则，行使市场监督职能，一旦信托产品出现大规模展期，给市场造成恶劣影响，将会通过调降信托公司的资质或评级，或者限制开展业务等方式对信托公司进行处罚。”

对此，业内一位知情人士称，很多信托公司即使产品出借失误，也大多自己兜着，不会把风险转嫁给消费者，这几乎已经成了业内的“潜规则”。

　　伴随着房地产市场的不断收紧，地产信托再度迎来“拐点”时刻。从前一阵的“吸金王”，变成最近的“零募集”。房地产信托融资规模的变化，折射出地产调控政策正在发挥作用。

　　来自用益信托的最新统计显示，11月7日-11月13日这一周，在今年前三季度曾一度火爆升温的房地产信托项目出现“零成立零募集”的现象。统计显示，在该周成立的42款集合信托产品中，从出借领域来看，房地产领域共成立产品为零款，募集资金为零亿元。

　　对比一个月前的数据可见，国庆后首周，尽管信托成立市场经历了小幅的调整，规模略有下降，但房地产领域的出借规模较前一周仍有明显增长，且在各大出借领域中上涨幅度最大，规模增长高达三倍。

　　“近期房地产信托领域的资金募集规模呈现大幅缩减状态，与当前房地产市场的‘拐点’出现有关。”国投泰康信托研究发展部总经理和晋予分析道。他认为，今年国庆节后，此前多个房价暴涨的城市出台了“限购”、“限贷”等调控政策，政策的变化导致了市场的预期发生改变。“基于对风险的预防，在市场降温的情况下，信托公司收紧房地产信托业务是必然趋势。”和晋予表示。

　　上证报记者日前曾报道，为落实房地产调控工作，有效缓释行业集中度偏高的风险，近期银监会下发通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市的银行业金融机构进行专项检查，而房地产信托业务的合规经营情况也被纳入此次专项检查。

　　多位信托业内人士向记者透露，其实从今年四季度以来，由于监管层严控房地产金融业务的风险，并提出加强房地产信托业务的合规经营要求，信托公司对于房地产信托业务的态度就开始变得相对审慎起来。

　　“国庆节后，监管方面对于房地产信托的报备要求提高了很多。比如在交易对手的资质要求上，就必须执行‘四三二’原则，这就意味着开发商必须四证齐全，项目开发中自有资金投入必须占到30%，且具备二级以上资质。”华东地区某信托公司高管人士向记者透露。不仅如此，监管层还对信托公司募集资金的来源等也有严格限定。“如果是来自银行的资金，那么必须搞清楚是否是网贷资金，否则这样的项目也不能通过。”前述人士表示，“至于后续的资金投放方式，监管方面也有要求，对于债权类业务会比较谨慎，尤其是此前信托公司经常使用的‘假股真债’的操作模式也是不允许的。”

　　“限购限贷政策的密集出台、银行信贷的趋严、房企发债收紧以及房企互联网融资受到整顿，这一系列政策都旨在限制房企的融资，可以预见房地产信托规模的缩减趋势在未来仍将持续。”和晋予预测道。

　　事实上，尽管在10月的首周房地产信托产品的规模仍有较大规模的增长，但从整体来看，最新的统计数据已经显示出：曾再度回暖的房地产信托的拐点时刻已经来临。用益信托的统计显示，今年10月份集合类房地产信托产品的融资规模为114.84亿元，较9月份的210亿元的融资规模回落明显。

　　前述信托业内高管向记者表示，对于房地产信托业务而言，监管趋严的趋势已经显现，因此当前各家信托公司也更为注重相关项目的风控举措。未来与优质交易对手的合作是大势所趋，而这也将在无形中提升一定的门槛，将部分中小型房企排除在外。

　　而在和晋予看来，作为信托公司重要的利润来源之一，房地产信托未来仍将是信托公司的主要经营业务之一，但是其经营模式和发展方向却可能发生新的变化。他认为，房地产信托资产证券化模式、股债结合的房地产信托产品、房地产并购信托项目等是未来值得关注的方向。