房地产抵押率达120%_中小企业助力房价上涨

中小企业热衷买房换贷款抵押率达120%

2016-11-15

除了获取更多资金，房价上涨还会为企业贡献一笔额外利润

在与大行展开差异化竞争的同时，越来越多的城商行把目标锁定在中小企业上。事实上，很多中小企业也乐于需求和城商行合作，因为一些城商行推出的以房地产作为抵押物的贷款产品抵押率高达120%，甚至更高。面对这样诱人的贷款额度，一些中小企业开始大量购买物业，以期换取更多的信贷支持。

央行数据显示，截至2010年末共有109家商业银行设立了小企业专营机构。截至2010年第三季度末，中小企业人民币贷款余额为7.12万亿元，同比增长27.7%，分别比中型、大型企业高8个百分点和15.2个百分点。

城商行分流大行优质客户

在去年12月，不少银行都停掉了贷款业务。沪上一家股份制商业银行相关人员向《每日经济新闻》表示：“受到政策影响，去年11月我们就停掉了贷款。即使接受了一些老客户的申请，但是走程序下来，要放贷最快也要等到今年2月。”

其实，在调查中，《每日经济新闻》发现，一些城商行在去年年末还有放贷额度，但是为了控制风险，各家都采取了保守的态度，只接受申请都不放贷。

上述相关人士表述：“在可以放贷的情况下，我们通常把优先权给优质客户，而且是合作时间比较长的客户，因为大家都建立了良好的互信。不过临近年关，不少中小企业都需要资金周转，相对国有银行或者一些股份制银行，城商行的优势就凸显了，他们有一些产品专门针对这类客户。在这种情况下，只能看到一些优质客户被分流，银行压力也很大。”

交行金融研究中心一位研究员在接受《每日经济新闻》采访时曾表示：“今年总体信贷额度不会增加太多，贷款额度仍将比较紧张。”

不过相对大行的无奈，一些城商行却拿出了势如破竹的气势，把业务重点转向中小企业。例如，北京银行()在全国推出了“短贷宝”产品，针对中小企业，用于企业正常经营活动的个人贷款或者个人授信。

虽然这类产品的年利率略高于固定利率，但是中小企业为了解决燃眉之急还是对银行推出的此类产品表示欢迎。

据介绍，“短贷宝”授信期限最长6年，住宅抵押率最高可达80%，通过住宅抵押加担保公司全程保证的方式抵押率高达120%。

而南京银行()、宁波银行()等城商行都有类似的产品投向中小企业。南京银行更是与上海市小额贷款管理公司协会签署了《金融服务合作框架协议》。南京银行总行副行长禹志强透露，未来3年内，南京银行将投入100亿元贷款用于支持上海分行发展中小企业业务。上海分行成立两年多来，南京银行已先后投放15亿元用于中小企业贷款。

有房产才有底气

但值得注意的是，不少企业为了顺利贷款，都开始以公司名义购买物业，然后向银行贷款。

来沪17年的徐女士在青浦有自己的企业，由于年终要给一些客户结账，加上来年订单都满了，她目前的资金周转比较困难。本想转战信托，但是又怕风险过大，徐女士向《每日经济新闻》表示：“据说现在信托被监管得很厉害，我们不想冒太大风险。之前浙江两个老乡跟我说，一些城商行有贷款可以给我们中小企业，我就找了两家，目前正在谈。”

“虽然媒体都在写信贷额度用完了，但是我接触下来发现，针对于中小企业开发的贷款产品，城商行还是比较大方，公司现在在闵行区和静安寺那里都有几套房子，拿来抵押都不成问题。谈下来的情况是一家给我105%的抵押率，另一家则是90%，我想再看看，而且老乡还会给我介绍，只要这个月底拿到钱，我厂里的资金链就不会紧张。”徐女士如是说。

“一般企业买房都是一次性付清，然后用房子再去银行做抵押，如果企业的年利润高，而且有担保公司给予担保，那么去银行贷款能得到100%以上的抵押率，这比个人抵押贷款来得高。”消息人士表示，“如果房价上涨，那么企业另外又多了一笔利润。”

　　房产抵押率是房产抵押贷款本金与房产抵押物估价的价值之比，用公式表达：抵押率=贷款额度÷抵押物估价×100%。举个例子说明，房产A估价100万，实际贷款80万，则抵押率为八折(即80%)。

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　　在p2p房产抵押贷中，确定合理的抵押率，是风控中的一项重要内容。

　　抵押率过低，则导致借款人无法拿到足够的贷款，进而使得项目流产;

　　而抵押率过高，则有抵押物无法及时变现的危险，从而给出借人的出借带来风险。

　　因而，确认合理的抵押率，有助于平台做好风控，给予借款人最大的资金周转，最重要的是保障了出借人的资金安全。以七折为最高的抵押率，既满足了借款人的资金需求，又保障了出借人的资金安全。而具体情况还需要具体分析。

　　传统银行或担保机构在确定抵押率时，通常考虑以下因素：

　　(1)贷款风险。

　　抵押率越高，风险越大，抵押率越低，风险越小。因而给出合理的抵押率有助于降低抵押贷款风险;

　　在p2p风控中，依抵押物的实际情况确定抵押率，成为考验风控经理的一个难题;平衡借款人需求和出借者资金安全，成为一个天平相互制衡的两方;以七折为最高的抵押率，是保障出借人安全的天花板;

　　(2)借款人信誉。

　　传统银行及部分小贷公司根据从央行的征信体系中获取个人信用信息。对于信用较好的借款人，一般能给予较高的抵押率，而对于那些资产实力匮乏、结构不当，信誉较差的借款人，抵押率则较低。

　　而对于新兴的p2p平台而言，行业所接触的多为中小企业及个人。

　　因而通过严格的个人征信审查，调整抵押率。对信用良好的借款人，给与较高的抵押率，会随借款人逾期的情况酌情降低抵押率。

　　若征信情况不好，则抵押率相应降低。

　　(3)抵押物的品种。

　　由于抵押物的不同，处分风险(即处理抵押物的风险)也各不相同。

　　按照风险补偿原则，处分风险比较小的抵押物，抵押率可以定得偏高一些。而反之则偏低。举例说明，同为固定资的产一线城市的学区房产，保值率较高，而流通性极强，处理起来供不应求，因而可以获得较高的抵押率。而偏远地区空置已久的商场，售卖都比较困难。因而在，因而在实际抵押中，只能获得较低的抵押率;

　　目前市面上最获业内人士看好，以及出借者追捧的p2p抵押物多是高流通性、高变现价值的抵押物。例如北京核心地段的学区房，属于高流通性的资产，因而变现能力在所有抵押物中属于较强的;

　　更加有趣的是，七折抵押率，既将变现的风险融进了抵押物中，更是敦促借款人及时还款的有效手段。对于借款人而言，亲自处理自己的房产还p2p项目款，与担保公司处置房产而言，显然是前一种方式更为合宜。

　　(4)贷款期限。

　　房产市场价值波动，因而在设计p2p项目时候，需要考虑房价下跌的危险;

　　抵押期短，风险则小，抵押率则相对较高。

　　而贷款期限越长，抵押期也越长，在抵押期内承受的风险也越大，因而抵押率也低。

　　目前市面上的房产抵押贷款p2p周期多是在一个月至一年的期限。

　　从项目周期考虑，周期为一年的项目，需要评估考虑一年时间范畴内可能因房价下跌而产生的风险。而周期为三个月的项目，则只需要考虑三个月内的风险。

　　举例来说，抵押周期多在1-3个月，项目经过严格的风控，因而属于风险较小的抵押相对其他平台一年甚至两年的漫长周期，抵押率自然较高。