贷款买房精明的人都会选择等额本金的方式

精明的人都会选择等额本金的方式

2016-11-16

这两年，小白的朋友买房的越来越多。

一方面，是结婚生子的刚需购房需求在这个年龄段集中释放，另一方面，也是因为房价不断震荡上涨，很多人看好楼市的发展，想入市出借去赚一把。

前几天，就有一个哥们在惠州买了套140平米的花园小洋房，总价113万左右，大约贷了76万，准备价格有所上涨的时候再出售。

这哥们不差钱，办房贷的时候却听从银行客户经理的建议，选了【等额本息】的还款方式。最近他总是琢磨着是不是换种还款方式好些，于是和小白聊起了这事。

或许有些小白粉还不知道，房贷的还款方式其实有两种：一种是等额本息还款，一种是等额本金还款。因为大部分银行给你贷款的时候，都默认推荐等额本息还款的。

简单来讲，等额本息就是贷款人每个月的还款额都一样，每个月的还款金额里，前期还的利息多，本金少;后期则反过来，还的利息少，本金多。

等额本金则是一种【前紧后松】的还款法，每个月还款金额里，固定还一定数目的本金。因为本金在不断减少，所以利息也在逐渐减少，随着利息的减少，每月的还款额也在不断降低。

小白朋友的这套房，选择的就是等额本息的还款方式。

每个月固定还4033.52元，还是可以承受的，当初也是看中等额本息每个月的还款压力小，才选择这个的。

那假如选择等额本金呢?第一个月要还的金额为5214.44元，此后每个月少还8.62元，直至到期后还完。

这样看来，等额本金前期的还款压力真是大多了呢，比如第一个月，5214.44-4033.52=1180.92，等额本金的还款方式要比等额本息的还款方式多还1180.92元。

那么，既然等额本息的还款压力小一些，为什么他还琢磨着要换成等额本金呢?

如果我们从还款压力方面考虑的话，等额本息确实是个不错的选择。前期压力小，而且每个月还款金额固定，对那些记性不太好，会因为少打利息而造成贷款逾期的人群来说，优点也是不少的。

但是正像我们前文所说，等额本息还款方式下，每个月的还款金额里，前期还的利息多，相应地，还的本金少。

这就会导致一个惊人的结果……

在小白哥们的那个例子里，15年后，其实他的贷款本金才还了25万左右，而利息却已经还了约47万。

也就是说，在相当长的日子里，他每个月的还款，其实很大一部分是在还贷款利息，而本金却还的不多。

如果选择等额本金的还款方式呢?15年中，他的本金已经还了38万，利息还了约40万。这样一对比，我们就发现，选择等额本金的还款方式，还的本金比等额本息的多了很多。

两种还款方式这种细微的差别，在你想要提前还贷的时候，体现得特别明显。

比如小白的这位哥们，他买房主要就是为了出借，因此一旦房子出售，就会提前还清贷款。更多的人，因为贷款的压力，也不愿长期背负二三十年的贷款生活，而会选择提前还贷(当然这种行为是否妥当，我们以后的文章中再讨论)。

那么当我们要提前还贷的时候，会出现一种什么样的情况呢?

就是在等额本息的还款方式下，我们会发现，我们还有大量的本金还没有还。

因为前期还贷，主要还利息去了，现在想提前结清贷款，却发现利息已经被银行收走了，剩下要还的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每个月的月供，大部分都给银行打工了。

而等额本金的还款方式的话，因为每个月固定在还一定数目的本金，还的越久，本金就剩的越少，提前还贷的话，相应要还的贷款就少了很多了。

所以，如果你在买房的时候就有打算未来提前还贷，而且条件允许的话(这里的条件允许是指你能承受一开始的较高的月供)，等额本金是比等额本息更值得选择的还款方式。

此外，选择等额本金的还款方式，总的还款利息也比等额本息的利息少。如果贷款数额大，有时还款方式的不同，还会相差数十万。

以小白哥们为例：

等额本息的情况下，总共要支付的利息为约69万，等额本金的情况下，总共要支付的利息约为56万。两者足足相差了13万……

为什么等额本金和等额本息的利息，会差别这么大?

从两种还款方式的还款原理中我们知道，之所以等额本息的最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的。

因为等额本息的还款方式下，每个月的还款金额里，前期还的利息多，而还的本金少。还的本金少，自然说明你占用银行贷款更多、时间更长，自然利息就要高一些了。并不是银行设计要多赚你的利息。

所以，对于经济能力尚可的人来说，一方面不想付太多利息给银行，另一方面也可能提前还贷，那么当然最好就是在买房时选择【等额本金】的还款方式了。

小贴士：如果你买房时一开始选的是【等额本息】而不是【等额本金】的还款方式，想变更房贷还款方式其实也并不复杂，去贷款银行办理就行了，只需在房贷还款变更的文件上签字就可以，你也可以咨询下你的房贷客户经理。