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  央行、银监会以及工农中建交五大商业银行近日就“第二套住房”的认定标准达成三点共识：公积金>贷款、已结清贷款不作为第二套房贷参考项，夫妻中任何一方的房贷，都要计入另外一个人的累计贷款之内。

  光有共识还不够

  记者了解到，部分银行已出台或准备出台的房贷新政操作细则，个别规定与监管层上述基调不完全一致。被访市民和大部分银行业人士都表示，监管部门如果对“第二套住房”界定有最为详尽规定，应以书面形式再出台通知。仅仅是监管部门与五大商业银行达成“共识”，在实操中容易引起不同银行之间的不公平竞争，也可能惹来客户纠纷。

  与此同时，不少家庭开始着手在股市等出借渠道中撤出资金，准备在今年余下两个月内提前归还房贷，一来是避免明年初加息增加>利息负担，另一个重要原因，正是为了避免首套房贷未清再借新贷买房，首付和利息都要大幅提高。

  广州四大银行房贷部门人士反映，近期收到的提前还贷申请，大部分都是要求先还清>商业贷款。

  具体由商业银行自己把握

  据悉，央行、银监会等监管部门就“第二套住房”的认定标准达成共识。监管部门定下上述三点基调底线。监管部门最新解读，对推动新政有效落实发挥积极作用。然而，知情人士又透露，此次联席会议达成共识是银行认定第二套房贷的底线，之后监管部门不再对“第二套住房”认定进行书面说明，具体由商业银行自己把握。对于这一“说法”，各银行再次出现了异议。

  一家已正式出台房贷细则的银行房贷部负责人表示，按照联席会议上达成的“共识”，主要是针对房贷市场份额比较大的大银行而定的，不会再出书面说明，是否表示房贷市场份额占比小的其他银行，只须执行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中对第二套>住房贷款的界定标准？

  而某国有银行广东分行负责人则认为，联席会议中所达成的“共识”，应被认为是监管部门对业界反映在实操中遇到的问题的一次解答。因此，应该被视同为银行业执行新政的底线，而并非仅仅针对五大银行。如果其他银行可撇开这三点基调，则将不同银行置于不公平的游戏规则下，对于五大银行的借款人也不利。

  市民按揭有对策

  部分被访市民在获悉监管部门关于二套房贷界定三点基调后，普遍表示这比一些银行已出台的细则更合情合理，更加人性化。

  荔湾路居民陈志治表示，公积金贷款和已结清贷款不作为第二套房贷参考项，可满足中低收入、居住环境有待改善的家庭利用银行贷款，再购买新住房，而无须承受更多的资金和利息支出的压力。

  陈先生表示，他一年前曾经贷款35万元购买了一套两室住房，其中25万元是公积金贷款，10万元是商业贷款。但结婚生子后，在家乡的父母也搬进了这个小家，原先的房子已经拥挤不堪。再贷款买房子，无论是以妻子还是以自己名义借款，都要算作第二套房子，贷款首付和>利率都要提高。“幸亏听说结清贷款和公积金贷款都不算入第二套房贷的参考项，我准备先把商业贷款部分结清，这样仍可以享受第一套房贷的优惠首付和利率。”

  像陈志治这样打算的市民最近多了不少。大德路和东风中路两家银行广东地区房贷部门人士昨天表示，第二套房贷界定标准公布后，近期多了客户到银行申请提前还贷，绝大部分组合贷款者都要求结清商业贷款，希望在第二套住房贷款中避免被提高首付和利率。

  银行方面也表示，商业贷款利率比公积金贷款利率高，市民选择先还商业贷款也可减少更多利息支出，也不失一种为省钱网贷方法。

  背景

  虽然众多银行公开承认已经出台细则者并不多，但记者了解到，由于广州各大银行仍继续接受房贷申请，大部分银行在审批新个案时，都初步有了一套认定的基本原则，大致分为四种情况。

  以浦发为代表的“个人为单位+允许结清再贷”原则

  即夫妻双方有一人贷过款，配偶一方再去贷，还是按照第一套住房办理贷款。对于个人而言，第一套贷款还清了，第二次贷款买房可按首次贷款计。

  以光大为代表的“个人为单位+不允许结清再贷”原则

  即夫妻双方有一人贷过款，配偶一方再去贷，还是按照第一套住房办理贷款。但对于个人而言，即使第一套贷款还清了，第二套贷款也要提高首付。

  “家庭为单位+允许结清再贷”原则

  即夫妻只要有一人用过贷款，再买房贷款均算第二套房；但家庭只要还清了前面的住房贷款，再办理房贷还可享受第一套的优惠，这是众多细则未定的银行一向比较认可的做法。

  “家庭为单位+不允许结清再贷”原则

  即以家庭为单位认定，而且还清老贷款再次购房依然视为“第二套”。对于第四种原则，银行业承认，这适用于有出借倾向的借款人。另外，交行还特别规定，利用循环消费贷款和个人综合授信额度等非按揭贷款方式购买住房的，也属于利用银行贷款购房套数。