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  聂梅生:房产信贷不放松08年开发商日子不好过

  2008年01月31日

  　住在杭州网

  我不太在意“拐点”说法。我最近写了一篇“八年一回首”的文章，从目前所有数据汇总来看，找不到房价将下降的依据。不过2008年第一季度开发商的日子肯定不好过，尤其是信贷方面。

  一季度房产信贷不会放松

  开发商目前的融资渠道主要是三大块：银行>贷款、外资、>股市。银行贷款方面，不论是政府层面还是央行目前都在坚持从紧。2007年第一季度贷款额度就占了全年的59%，由于第一季度放贷过猛，2007年第四季度，央行对地方银行基本停贷。即使是信贷重新开闸的2008年第一季度，由于面临3月份的全国人大会议，信贷紧缩肯定严格执行，开发商日子不会太好过。

  开发商想通过外资融资，一方面政策对外资设置了门槛，另外，由于2007年年底掀起的中国楼市内部唱衰，外资对中国楼市也开始收紧，产生了观望。

  2007年楼市和股市之间的流动性被放大，土地在不经意间进入了股市，然后进行放大，再进入资本市场，形成了房地产的怪圈，这一现象已经引起了证监会的重视；增发、企业债等融资方式也在遭堵。我觉得现在比较好的企业都在调整货币紧缩后企业的经营模式和指标。

  2008楼市土地变数不亚于>金融

  2008年土地市场的变数也将很大。土地政策的变数，会是从根本上、体制上的改变。现在土地出让金还是属于地方计划外收入，建立在此基础上，就形成了中国土地制度中各种不可理解的地方政府以地生钱等现象。

  2008年土地的变数不亚于金融的变数，不准开发商囤地已经很严格了，第二步再限定拍卖的亩数，不让开发商多购地；第三步是明确谁做规划。有可能划小地块，按规划进行招拍挂，开发商拍到哪个项目，就做其规划；第四就是两个70%用地政策在2008年将非常坚决的执行。土地政策的四招，起码将使得2008年第一季度开发商在拿地方面明确不了方向。

  由于现在资金的压力，尤其是上市公司的资金压力，土地环节被卡，土地融资设置了很多的门槛，2007年的高价拍地，以地充值的游戏规则将不复存在或受到限制。

  全国楼市仍将平稳增长

  2007年房价上涨确实过分，局部房价上涨过快的地区房价回归理性是正常的。整体来看，八年来，其他年份房价上涨比较平稳，房地产行业与GDP、人均可持续收入相比涨幅仍低。2008年如果中国经济运行无大的变化，中国房地产发展总的趋势是没有变化的。

  按照国家统计局预测，2008年中国GDP增长有望达10.5%，这是第十个五年计划的平均值。在此基础上，全国楼市仍会继续平稳增长。整个固定资产>出借规模和增速不会有太大变化。如果有太大变化，国民经济将会出现其他问题，这些问题可能比房地产的问题更大一些。

  2008年宏观调控房地产可能受累于>通货膨胀，由于CPI指数太高，需要采取一系列措施将其降低，而房地产也在一系列宏观调控的影响之列。

  尽管楼市没有出现“拐点”，但我们并不排除某些区域房价出现下降的可能性。有些地方，尤其像深圳、广州透支了2008年的市场，到去年第四季度房价就开始回落。买房者对于“拐点”的观望是可以理解的，因为廉租房、经济适用房，以及限价房等政策都正在实实在在发挥作用。2008年或许将是自住者的春天。

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  来源：

  楼市

  　作者：

  聂梅生

  　编辑：

  杨建辉

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