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  今年以来，随着楼市调控的持续，房地产企业在内地的融资通道陆续被收紧。在国际热钱汹涌的背景下，有条件的地产商纷纷转向海外融资，广备“冬粮”，而中小房企则求助民间高息借款。

  海外融资逾200亿>美元

  二次调控让部分房企的资金链逐步收紧，在关闭资本市场直接融资渠道、限购控制销售之后，近日银监会又出台《信托公司关于房地产信托风险提示的通知》，让地产信托陷入被叫停的危险，往年救命稻草般的信托融资也被戴上了枷锁。

  在此情况下，不少房企将融资对象瞄准香港的海外资金。从10月下旬开始，内地房企就有多笔海外融资浮出水面。

  10月25日恒盛地产公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业>贷款。11月2日，中国海外传出在海外发债的消息，但至今仍未披露该笔债券融资的详情。公司拟发行2016年到期的3亿美元、利率13％的额外优先>票据。11月24日，新鸿基地产发布公告称，已向香港联交所申请，把40亿美元债务工具计划发行的票据安排在交易所上市，票据将于11月26日起计的1年内发行。

  据不完全统计，10月底至今的这一波海外融资潮，内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今，内地房企海外融资规模已超过200亿美元。

  以恒盛地产为例，10月中下旬，该公司已经第三次融资。值得注意的是，恒盛地产频繁向海外融资的行动，代表了一些房企寻求资本支持的新“钱途”。

  除恒盛地产之外，宝华地产、方兴地产都先后向海外进行融资。9月19日宝龙地产称，将发行总额2亿美元的5年期优先票据。9月28日方兴地产公告称，公司拟发行5亿美元的次级可转股债券，于2015年到期。这是方兴地产今年以来首次推出大规模融资计划。

  “4%、5.75%的低息贷款现在已经非常少见。”一投行人士称，虽然在香港等海外交易所上市的企业还有配股和发债等更多选择，但融资成本已经非常之高。

  事实上，8%-13%的高息贷款，已经是今年内地房企在港融资的普遍利率。今年5月楼市调控刚开始，花样年就已以14%的高昂息率发行美元债券，募集资金1.2亿美元。即使在今年上半年，碧桂园、恒大等公司发债融资的>利息也高达13%。

  一地产商表示，融资渠道明年可能会更紧，赶紧备足粮草。明年的资金状况将成为行业竞争的关键因素。

  地下钱庄输血

  中国证券报记者从担保公司、典当行等获悉，目前部分开发商纷纷加速寻找银行外的融资渠道，>民间借贷月利率更是一度攀升至6%，高出金融机构一年期贷款基准利率近15倍。

  乐贷网总经理徐磊对中国证券报记者表示，公司几乎每周都接到地产开发企业的“借钱”电话，包括济南、滨州、潍坊、德州等地中小型地产商。他们最近贷出2000万元一笔贷款给某地产商，月利息4％多。

  在徐磊看来，与2009年楼市调控不同，今年开发商普遍觉得可以“撑”过去，于是敢于借钱。临近年底，施工费等资金周转困难，纷纷外出找钱。

  乐贷网的一般贷款周期为3-6个月。据称。目前有的地方民间借贷的月息高达5-6％。

  一位不愿透露姓名的民间地产基金合伙人表示，“上门找我们的地产项目太多了，长期融资、短期过桥，各种需求都有。”

  据介绍，有一个开发商拿下近5000万元的项目，但由于受调控影响，无法像之前挪用其他银行贷款支付地价。如果不缴纳土地款，开发商就拿不到“四证”，时间拖得过久，可能遭遇地方政府的土地罚金，甚至收回土地。于是求助民间短期高利贷，最近像他一样准备“赌”一把的人很多。

  “在宏观调控的大背景下，银行开发贷款的门槛越来越高，一向靠密集资金运作的开发商不禁感到压力加大。于是，部分开发商开始加速寻找除银行贷款外的融资渠道。”一信用担保公司负责人介绍，早在今年初，就有部分为钱所困的中小开发商找到担保公司，要求尽快借贷，只要现金流能够动起来，后续项目就能无忧，否则，很可能成为烂尾项目。

  (本文来源：中国证券报作者：周文天)