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  东莞楼市最后的"伪高潮"或进入下行轨道

  时间：2011年10月28日23:20:43 中财网

  外围市场一派寂静的成交中，东莞本月的数据一度High到年内高位，然后又坐上过山车急速下滑，回归平静。

  梭罗语说，大多数人都生活在平静的绝望里。但开发商不一样，逐利是本真，在High到至极的意念或现实中才能收获如潮的掌声。于是乎，各种的推手造就了今年金九银十的史上最高位，将他们、市场统统捧上天。可是真相几何？假High的时代里，希望购房者能够平静下来倾听最真实的市场。

  成交

  个盘"泄洪式"推高成交

  霜降到来以后，天气就再也不是夏姑娘的舞台。现今的东莞楼市，已经出现了"霜降杀百草"的景象。

  9月以来楼市成交颇为风光，截至10月20日共50天，东莞商品房成交共8673套。甚至在10月份以来已是连续3周冲高。南都记者记录到的东莞房产管理局官方网站网签数据显示，在连续数周狂热冲高后，本周的楼市成交迅速回落，无论是成交套数、面积的量还是成交金额，环比狂泻近五成之多。而在此前，东莞楼市像打了鸡血一般，在广州、深圳等外围市场的一派寂静中，这种极HIGH的市场表现更显得格格不入。

  "这个不难想象，意料中的事情。"东莞瑞峰置业副总经理姚丽军对此俨然很淡定。"每天100来套。这才是东莞楼市最真实的表现。"回归到9月、10月以来的"伪繁荣"，姚丽军指出，大部分的数据仍然集中在个盘。"你可以看到，9月底大朗碧桂园千多套货量的入市，还有新世纪颐龙湾，都在10月逐渐消化，上周之前每天200余套成交的冲高，几乎有一半是他们贡献的。"

  数字表面风光的背后，却是大多数楼盘销售并不尽人意的现实。东莞中原近期的一份报告就显示，除了个别项目以外，东莞楼市成交并不理想，如9月1日至10月16日，46天内共有188个楼盘有成交记录，其中日均成交2套以上的楼盘仅有20个，近九成项目日均成交量还不足2套；而日均成交1套以上的楼盘也只有51个，近七成项目日均成交量还不到1套。

  近两个月数据的冲高，主因是开发商的极力推货，更重要的还有个盘大规模的"泄洪"出货。大朗碧桂园开售洋房新品的现场至今还让人历历在目。根据网签，该项目至今已经售出1600多套。所以如果在网签数据中剔除掉其所有网签套数，10月份上中旬原本3700套的商品住宅套数就剩余2100套，回落到日均百余套的正常水平。

  >价格

  高调提价、天价商铺背后猫腻多

  "假High式"高潮也在价格上被指"造马"。不久前在镇区拍出的创下纪录的商铺天价，有在场的业内人士暗指造假："当时我们站在后排，但现场似乎也显得很激烈，感觉参与拍卖的人举牌都特别快，似乎不假思索。而这种商铺的真正>出借客可能不会太快下决定，尤其是到了天价的时候。"拍卖会后有开发商更暗讽："这种天价的局面我们也做得出来。"他透露在商业市场，涉及到现场拍卖会的形式，普遍有"掺水"的行为，为的就是给出借者制造市场狂热的假象。

  尽管面对这样的质疑，在接受南都记者采访时该商铺的开发商仍回应并非造假，并且价格还在上行。

  位于西平的景湖荣郡，近期高调宣传称上调价格，销售员频繁致电消费者："我们要调价了，不是下调哦，是上调。"据称上调价格之后新品的单价大概在9100-9200元/平方米。但记者现场走访后发现，这家宣布上调价格的楼盘，所推售的产品是社区的"楼王"，位于社区的正中间，两梯两户，前后均无遮挡，景观、朝向都比前期推货的"边角"单位好，这种价格的上行，在楼盘销售中属于产品差异而不是市场因素。

  事实上，如今更多的开发商旗下项目都有降价的举动，"现在更重要的是稳定价格，哪敢提升价。而降价是明里暗里都在做的事情，集中在主流开发商。"东莞中原市场研究部总监车德锐表示。南都记者了解到，8月底，金地·外滩8号低价入市，9月份6栋楼成交均价约6808元/平方米，相比8月份的7659元/平方米下探约800元/平方米；10月15日，深业欧景城低价推出高层新品，均价6500元/平方米，下降了约1000元/平方米，降幅超过15%；城区豪宅盘中信森林湖·兰溪谷也在国庆前后的一个月时间里，部分产品直言降至均价8200元/平方米，降价达500元/平方米左右。

  析因

  公积金新政宽松抵消中央信贷紧缩

  种种不一样的现象，呈现出了最现实的东莞楼市。业内人士的评价每每都会触及东莞城镇的地域特性、人口结构等因素决定着东莞长期以来温吞的市场，而东莞今年一定程度上也是补涨的过程，实际上到了今年，此前高位入市的出借者也在逐渐解套。另一方面，东莞今年稍显繁华的市场背后，本身也有地方性政策的保驾护航。例如地方性的公积金新政对限贷后渠道的补充，以及对限购政策的谨慎出台，一定程度上也松绑了整体的政策环境。

  今年5月起执行的一纸东莞公积金新政，给已有多次>贷款的置业者破开了贷款难题。新政绕开了对置业次数的限制，哪怕已有多次>商业贷款，只要首次使用公积金贷款，便可享受最低两成首付的政策优惠。

  因为东莞公积金缴存的基数一直处于低水平，惠及的人群不多，所以许多业内人士仍对公积金新政对楼市的作用寥寥带过。但尽管如此，仍不可否认恰恰在发布政策以后的数个月时间里，公积金新增贷款额连续冲高。

  东莞市住房公积金中心给出的统计信息显示，今年的6月份以后，也就是在6、7、8、9四个月时间里，每月新增贷款额度如冲天柱一样飙高，每月新增贷款额大约在2.6亿元以上，几乎为今年前5个月月均的翻倍之多。而计入6-9月的4个月的总额，新增贷款达到11.49亿元，与去年

  全年11.88亿元新增

  贷款几乎可以拉平。

  "我们有预计到今年的增量，但是没有想到的是增长这么快、这么多。"东莞市住房公积金管理中心副主任温远军在接受南都记者采访时表示，截至9月份，今年中心给出自己的全年"任务目标"20个亿已经接近完成。"去年我们自己定义（任务）也是20个亿，但是去年只完成了六成不到。"不过，温远军并不肯定，今年贷款骤增归因于公积金宽松新政带来的刺激性影响，"只能有带动、影响了部分人，但是公积金贷款一直受外界各种影响，今年银根收紧，商业银行都贷不到款，我们有钱贷、低>利率，也有更多的人选择我们。"他表示，第二次使用公积金贷款，需还清原贷款一年后才能贷，同时也被提高到五成首付、利率1.1倍。

  但无疑，温和的政策环境铺就了今年东莞楼市看似美好的"康庄大道"。地方政府一方面严格调控主基调、提出房价控制目标，而另一方面压迫感似乎没有在经济增长和房价问责两者之间找到平衡。从3月份一直漂浮至今的限购传言迟迟没有落地，而高价房滞签、谨慎签约，实际上也是为避限购所作出的努力。

  走势

  楼市方向下行伪高潮或不再

  网签数据上，上周迅速地杀了"回马枪"，似乎也在暗喻着这种"伪高潮"或不再持续。"事实上，几乎所有的开发商现在已经基本明确，大方向是下行。经济在往下走，不乐观的占了大多数。"东莞中原市场研究部总监车德锐明确表明了自己的立场，"趋势越来越明朗化。"

  "年初我们就做出了这个判断，到现在总结还是一样的。量可能会维持，还是基于这样的分析，但是认为价格会持续走低。"他认为，"年前中小户型供应量会有所增加，80-120平方米的产品比例会增加，这阻挡不了刚需入市的热情，而这部分人群只要产品合适，价格实在，很容易促动购买。"

  东莞统计局发布的商品住宅网签数据统计，5月份至9月份，住宅销售均价划出了一条开口向下的抛物线，5月均价在8018元/平方米，7月份达到8586元/平方米的史上高峰期之后连续两月下跌，房价下降的趋势十分明显。究其原因，这固然有高端项目成交减少的结构性因素，但不可忽视的是，不少项目开始促销降价也是重要原因。

  对于开发商来说，即将过去的2011年仅剩余2个月的时间，而今年的春节来得更早一些，这意味着更多的包括工程款、银行贷款等资金结算要快马加鞭了。而受访的所有的业内人士都有一致性的观点："年底前银行银根收紧，开发商资金链进一步绷紧，降价以回笼资金意愿增大。"

  "东莞延后网签的高价盘可能要陆续备案，房价冲高压力很大，限购压力重重。"车德锐分析，一线城市房价连续停涨，楼市降价预期加大；东莞库存持续高位运行，出货压力越来越大；而留给开发商冲刺年度销售任务的时间已经不多，降价走货的压力显著增大，而目前降价促销的集中在主流开发商，接下来小部分销售情况较差的中小开发商部分项目有可能加入降价行列，全市降价的楼盘将进一步增加。"开发商已经没有时间成本，对于他们来说，年内就剩下压力了。"

  爆料

  拍卖商铺如何制造一场假HIGH

  开盘当天，进行商铺拍卖，几乎是东莞商业项目的惯例。而在拍卖之时，为了煽动气氛或抬高价格，"找托"是最普遍的造假方式。在"托"的力举之下，可能会飙升出天价，也可能会吓跑实客。但只要现场HIGH起来，竞拍的策划就成功了50%，即便在大多时候这种HIGH是假的，是掺了水的。让我们来看一场竞拍的假HIGH，是如何制造出来的。

  1

  竞拍者穿着有"土豪"味方可乱真

  即便是一场假HIGH，也要按照客户诚意度的高低来定夺具体的操作方式。如果客户诚意度很高，且认筹的客户数量远超推货量（一般两者的比率为1：2、或1：1.5为高）的话，开发商就会考虑用较真的手法来。通常的做法就是先把参与拍卖的铺位价格确定好，并与客户签订该商铺的认购协议书。然后客户只是配合开发商到现场来做一场纯粹的秀，不管该商铺最后拍出多高的天价，依然按照事先双方敲定的价格来签订最终的购房合同。这种假High操作，一般比较适合地段好、商业价值高，不愁卖的商业项目，目的只是让开盘现场更热闹、更有人气，好凸显项目的商业价值，也可为业主的高租金做铺垫。

  如果项目地段不佳，市场认可度不高的话，且积累的认筹客户不多，开发商又想通过现场竞拍的方式来提升自己的市场价值的话，那就需要精心策划一场假High.第一重要的是人，需要找以假乱真的竞拍者，首先不能太年轻，穿着还要有些土豪的味道，才算够现实。一般这样的人物大多由与开发商有关联的人物来充当，如果只是花钱让活动公司来找人的话，很容易"泄密"，坏了开发商的名声。确定竞拍者人选后，要交待他们如何在现场举牌，才会演得更真。举牌速度不能太快，要有停顿，要时不时看看手中的资料，以做思考状。按照确定好的竞拍次数和最后价格，主持人来落槌。最终落槌的竞拍价也不能太高，否则太脱离市场行情，但业内人士一眼就会识破。这种完全作假的拍卖，现场竞拍中一般不会有真实的客户。即便是以真实客户为主的拍卖，开发商也会安排几个托，毕竟现场直播的事情，万一冷场，开发商脸面就挂不住了。另外，有真实客户参与的拍卖，需要提前缴纳拍卖保证金，保证金一般是认筹金的两倍。

  2

  "次好"铺位作假可能性最大

  确定拍卖的方式之后，是否能够营造出HIGH的迹象，还要看拍卖的是哪种铺位，即便是假HIGH，也不能随意确定拍卖的铺位。有真实客户参与的现场拍卖，开发商一般选取次好的铺位来拍，既不是项目中的铺王，也不是项目中较差的位置，选择"次好"的铺位来拍卖，是比较保险的做法。开发商虽在现场布置了人手，但在拍卖之前谁也无法确定市场行情是怎样的，拿次好的铺位来拍卖，是比较讨巧的做法。

  如果首先拍卖的次好铺位，竞价者反应很热烈，拍出了开发商意料之外的高价，接下来开发商就会乘胜追击，推出更好的铺位，有了前者的高价做铺垫，加之铺位自身的位置更佳，在第二拍刷新前者售价的可能性非常大，这样就会营造拍卖现场高潮迭起，一波高过一波的阵势。

  如果首先拍卖的铺位，现场客户反应一般，没有拍出高价，接下来开发商为了掩盖拍卖不热的局面，就会推出相对较差的铺位来拍。现场反应本来就不热烈，加之商铺本身位置不佳，拍不出高价也是理所当然，不至于被客户识破"真相"。受时间限制，一般假HIGH性质的现场拍卖，只会安排两到三个铺位来参与。

  3

  美女、老总上阵拍卖成功几率大

  主持人是可以煽动现场气氛的最直接的人选，在人选上非常关键。东莞商铺拍卖选择主持人一般有三种情况，一是选择地方或广东较为知名的专业主持人，以美女为主。该类主持人，在现场用语上更为"谄媚"或"吹捧"，也更懂得现场气氛的调动。二是项目代理公司自己出人，这样会比较节省经费，但因为是非专业性人选，对拍卖用语了解不多，在煽动气氛上可能只会用"落槌"来逼客举牌。三是项目老总亲自上阵，老总级别身经百战，又亲自挂帅，客户大多都是家底殷实的出借客，看到老总来做拍卖师，不由自主会提升对拍卖信任度，举牌自然更为积极。

  4

  设置围观区渲染气氛

  假HIGH现场的布置，也颇有学问。一般真实的拍卖，不会把竞拍者和围观群众放在同一空间下进行。比较真实的拍卖，只会专门邀请客户过来，进行小场拍卖。假HIGH的策划者，而了让现场看起来更为壮观和热烈，会包下一个酒店大厅，在最靠近主席台的地方，划定拍卖区，后排位置则专门是围观区。当拍卖区的竞拍者在拍得面红耳赤的时候，后排围观群众就拖家带口的、吃吃喝喝看热闹，场面看起来颇为割裂。

  而销售人员就在一旁拿着资料，接待自己手上的客户，顺便也挖掘着潜在的客户。当有商铺竞拍出去后，现场可能还会安排放礼花或敲锣等环节，以表庆贺。

  周边城市

  限购一年成交皆"down"

  深圳限购后成交陷低谷

  去年"9·27新政"在深夜紧急出台，深圳限购令执行至今已有一年多的时间。执行至今，深圳楼市成交量和均价的表现南辕北辙。

  成交量方面，据深圳市规划国土委的数据显示，一手房月度成交量在限购颁布的13个月中，有9个月是在30万平方米以下的低谷；二手房业主因普遍无销售压力，惜售和抗价成为主流，成交量更是持续走低。反观成交均价却变化不大，如一手房均价在2万元/平方米上下波动，在途径今年5月份时产品供应因出现偏向普通住宅的情况，该月成交均价曾下跌至1.5万元/平方米，但随后的几个月迅速实现回调，上月均价仍保持在2万元/平方米；二手房均价则大部分时间里属于上行状态，今年九月份更是以2.4万元/平方米的姿态宣布价格重回高点。

  　.南.方.都.市.报