小树时代（深圳前海小树时代互联网金融服务有限公司）是为年轻人提供金融服务的大型综合平台。深圳前海小树时代互联网金融服务有限公司于2014年在深圳前海注册成立，注册资本为1000万元。小树时代为专注于年轻人的互联网金融服务平台。

  楼市新政再袭A股利空效应或被放大

  昨日距离春节长假刚好5天时间，按照以往9年的>股市惯例，春节红包行情就此展开。然而，谁也没有料到的是，昨日晚间的一

  则公告极有可能将2011年的春节红包行情“扼杀”，节前好不容易出现的反弹将再度面临严峻考验。

  昨日，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产调控工作，包括未来第二套房首付将提高至六成，“禁购”第三套房等八项政策措施已被确定。面对突如其来的调控政策，中原证券研究所所长袁绪亚指出，该调控对地产股、银行股构成重大利空，A股整体趋势难以乐观。

  历史：调控出炉股市多数跌

  从历史>走势来看，房地产政策的出炉往往能够对次日大盘的走势带来不小的影响。

  比如，去年4月份的一连串调控措施对A股市场造成了极大影响。在地产股全面下跌的背景下，A股结束2010年初的反弹，展开了一轮跌幅超过20%的中级调整。

  去年7月至8月间，调控政策出炉的频率趋缓，此时股市也迎来了触底反弹的走势。不过，到了9月份，调控力度再次加大，包括打击闲置土地、暂停发放第三套及以上房贷等政策出炉，股市又有再次探底之势。不过，连续的利空打击之后，“十一”长假之后的股市反而获得了报复性大涨。在整个10月份，市场鲜见新的房地产调控政策出台。

  在昨日之前，最近的一次全国性的房地产调控政策便是2010年11月3日，由住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委发出的全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成的政策。该政策出炉的第二天，A股在结束了前两日的调整后出现上扬。不过，此时的上涨已经有强弩之末的意味，一周之后股市便再一次见顶。

  以上数据表明，调控政策对A股走势的影响呈现出“前强后弱”的特征。即连续调控政策出台的初期，市场反应强烈，利空效应明显，股市多数下跌；而政策利空连续出炉后，其影响力也逐渐减小。

  本次：利空效应或被放大

  对于昨日出炉的“新国八条”，分析人士普遍表示，其力度之猛超乎想象。业内人士指出，该政策对一直以来，靠土地出让金获得财政收入，用以发展的地方政府来说，政策的压力大幅增加。

  有分析师表示，虽然此番调控没有直接针对资本市场，但是地产股作为资本市场重要的一个板块，其波动势必影响股市的波动，再加上从产业的角度而言，地产上下游牵涉诸多行业，而它们的波动也将影响到大盘的走向。

  那么，昨日地产调控新政的出炉会给大盘带来怎么样的影响呢？多数分析人士表示，突然出炉的房地产“新国八条”是1个半月以来的新调控政策，其力度也是以往难以比拟的，由于事发突然，其利空效应恐被放大，将冲击大盘，而展开继续调整。

  不过，也有分析人士认为，从新政策来看，无非是对前期调控政策力度的加大，没有什么新意。而且从调控的目的来看，显然是打击投机性购房，挤压地产>价格泡沫，而如果地产价格泡沫被挤压后，在当前地产刚性需求依然旺盛的情况下，有利于刚性需求释放，因此调控并不会对地产业绩造成多大影响。从这个角度来说，调控对经过前期大跌的地产股来说，影响并不大，最多也是心理层面的影响吧，进而也不会对大盘造成大的冲击。

  新“国八条”释放三大新信号

  国务院常务会议确定的房地产市场八条政策措施奠定了今年房地产调控的方向，除加快保障房建设、增加土地供应等“老调”被“重弹”了一次外，还释放了加强税收监管、量化调控目标、“限购”打击投机>出借三重信号。

  信号一：加强税收监管，为房产税清除路障。

  自1月9日重庆市“两会”上传出开征房产税后，各地方“两会”一时间成为房产税征收与否的重要窗口，尽管这次国务院制定的八条措施并未提及房产税一时，但还是明确传达除了完善税收征管的信号。

  措施指出，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。加强对土地>增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

  之前的调控细则主要调整的是个人转让住房营业税，作用局限在住房消费和房地产收益上。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

  房地产价格评估、个人住房信息系统完善也是房产税征收必须要跨越的关卡，此次如能落实这两项细则，也必将为房产税的征收清除障碍。

  　信号二：量化调控目标，落实行政责任。

  以往的房地产调控细则虽然也将政府责任放在首位，但鲜有让地方政府自己确定调控目标的，这不仅体现了调控量化目标的思想，还强化了地方政府对调控责任的承担。

  措施指出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

  让地方政府自己确定房价调控目标，在与当地经济状况很好的结合，又量化了政府在房地产调控中的责任与任务。这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。地方政府的量化，还将对人民银行各分支机构决定当第二套房贷利率及首付比例起到指导作用。

  　信号三：多重手段“限购”抑制投机。

  笔者以为，所谓“限购”不单纯指禁止购买，提高购买门槛，也算是一种“限购”方式。

  “国八条”在提出二套房贷首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的同时，还首次提出人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，以往银行可以根据风险自判，调节贷款优惠利率的大门被完全关闭。

  除通过提高二套房首付比例打击投机出借外，之前在房地产热点地区执行的“限购令”，如今也被明确写进了调控措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

  第三轮调控来袭楼市“量价齐升”遭当头一棒

  房产税并非是最后的撒手锏，多重调控狂风暴雨已来。第三轮调控——“新国8条”在春节前出台。

  降温！冷处理！中央政府在连续不断的调控中，一次次强化已经确定了由“封堵”转变为“疏导”，以保障房和商品房两条腿并进的政策，力求把房地产拉回到正常的发展轨道，逐步使房地产业“去出借化”。

  第三轮调控给楼市降温

  住建部政策研究中心副主任王珏林分析指出，在不断强化的二轮房地产调控政策之下，楼市调控仍不能说“成功”，房价仍在上涨，因此调控绝不会放松。

  事实上，记者也注意到，去年先后出台“国10条”、“国5条”等政策后，全国房地产市场却仍在“量价齐升”。

  据统计，去年12月，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。与此同时，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

  需要指出的是，去年12月全国楼市销售量和销售额环比大涨之外，还双双创下2010年全年成交的最高值，不得不让人对调控效果再次担忧。

  “2010年大量的货币及信贷供应，加上出借渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，是楼市量价齐升的重要原因。”多位业内人士如是说。

  正是这上述背景下，住建部的权威人士早在1月上旬就向记者透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。

  再者，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。

  有望明显遏制房价上涨

  业内人士分析指出，本次调控的政策力度再次空前，特别是在限购、限贷、加税等方面。

  “这8条政策是我国近几年来房地产调控最严厉的政策组合，最严厉的贷款政策、最严厉的交易税费、全国化的限购政策……可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。”中原地产张大伟认为，“新国8条”很可能明显影响2月份以后的市场交易。

  值得关注的是，此次新政“威慑与实际打击并重”。一旦房价继续上涨，将可能继续出台一系列的交易税费，加上落实到地方政府肩上的价格维稳指标，将使得实际作用相比前两次调控明显。

  北京中原地产预测，北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，60%以上的购房者出现明显的观望，以北京为例，楼市的成交量将可能出现20%以上的下降，很可能出现去年4月以后的萧条现象。

  但是，分析人士也指出，目前货币供应量依然比较高，保障房的供应效果要到下半年才能显现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。

  国八条祭出双限令楼市或迎转折

  春节前一周，更严厉的楼市第三轮调控突袭。

  “限购令”推至全国，有2套房家庭本地暂停购房；“限价令”首现，要求地方设定新房价格目标；二套房首付比例提高至六成……一系列信贷、税收、土地、保障房政策组合成“国八条”重磅挥出。

  被期待多时的房产税试点，新政并未提及。不过，在昨日（1月26日）国务院刚刚公布“国八条”调控措施之后，分析人士对《每日经济新闻》指出，新政赶在春节前出台，或与即将召开的全国“两会”有关。

  与此前两轮调控政策类似，“国八条”同样被认为行政意味浓厚。

  有观点指出，新政严厉程度远超预期，久烧不退的中国楼市将在2011年迎来转折。虽然这一转折并不意味着房价立马大幅下跌。

  地方政府“接招”

  国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为“国八条”。

  去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台；9月29日，多部委推出“新五条”。

  前两轮调控政策似乎未能遏制房价上涨的势头。数据显示，截至2010年12月，全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，连续四个月保持上涨。而去年全年的市场成交量也有超过10%的涨幅。“量价齐升”态势明显。

  中国房地产学会副会长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，政策效果不佳，很大程度上在于执行不力。按照政策要求，热点城市应尽快出台“地方版”调控政策及“限购令”等措施，尽管限购城市如今已扩大到超过30个，但总体执行情况仍被认为不尽人意。

  对此，新政又推出“限购令”的“升级版”，要求在热点城市中，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

  另一个“包袱”也被抛向地方政府。新政要求，各地根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标的，将按照规定实施问责。

  “这相当于把皮球踢给了地方政府。”阳光壹佰置业集团副总裁范小冲向《每日经济新闻》记者表示，由于各地的情况千差万别，很难确定“合理价位”，中央要求地方政府自行制定目标，又自行完成，这将给地方政府带来空前的压力。

  意外未提房产税

  出人意料的是，此前一直热炒的房产税试点，新政并未提及。

  据了解，上海、重庆两地正在筹备房产税试点工作，其试点方案也已获得财政部的原则同意，待国务院批复之后，将正式启动试点。近期，新华社也推出两篇文章力挺房产税，试点预期空前强烈。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向本报记者表示，按照惯例，如果房产税试点即将推行，“国八条”应当予以提及。但事实上，新政并未提及任何有关房产税的内容。

  杨红旭认为，房产税试点的一拖再拖，反映了高层对这一政策的谨慎态度。而随着“国八条”中一系列调控手段的推出，房产税的试点时间有可能再度延迟。

  在税收政策方面，“国八条”指出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这被认为将继续提高交易环节的成本。

  新政还要求，加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

  房价短期或遏制

  与“国十条”和“新五条”相比，新政无疑继续加码。本报记者发现，包括个人转让住房营业税、二套房首付、“限购令”、问责制等政策，都得到强化。而在土地供应、保障房建设等，新政同样继续予以强调。

  陈国强表示，暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间，是新政的主要思路。

  另一项被看好的内容是问责制的强化。按照要求，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，将根据规定进行问责。

  多数业内人士表示，强化政府责任之后，政策的执行效果可期。短期内，房价涨幅将可得到有效遏制。

  但“行政意味浓厚”也被认为是新政的特征之一。业内人士表示，这主要表现在“限购令”的强化，以及要求地方政府“自定房价”的措施上。

  范小冲表示，当前的楼市火爆主要由资金泛滥造成，建议继续收紧流动性，并放开高端物业市场，使其进一步沉淀楼市资金。他认为，未来很可能继续加息，并提高存准率。

  政策超预期地产银行股或受伤

  出乎意料的事情总是发生在地产股身上。针对昨日国务院进一步调控房地产市场的消息，业内人士指出，此次调控中最严厉的就是一扫之前各地政府对增量住房进行限购，此次针对的是存量住房。那么，地产股是否会被砸出新低呢？对次，市场分歧比较大，但多数看空地产股。

  地产股新年领涨

  有趣的是，今年以来，地产股一度成为了市场中涨幅最大的板块，《每日经济新闻》根据统计出，截至1月14日，今年以来地产板块累计涨幅最高为5.57%，其次为黑色金属等等，而最惨的是有色金属跌幅高达9.35%。房地产的涨幅远远高于其他板块同期涨幅。

  一位大型券商研究员指出，其实，市场上之前对于房地产各种调控包括房产税出台都已经形成了预期，所以也导致了今年以来房地产股起死回生，在房产税预期逐步落地后形成了今年以来的大涨。那么，接下来会如何呢？成为市场关注的焦点。

  调控超预期

  昨日，出台的“国八条”房地产调控政策被业内人士解读为三个最严格，其一限购令最严格，其二，住房信息系统最严格，其三超出市场预期。

  莫尼塔证券地产行业研究员王沛指出，限购政策被明确铺开到省会城市以及房价过快上涨城市，从执行细则上来看，其严厉程度超过之前限购城市中深圳出台的最严的限购政策。即对已有1套住房家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房当地家庭、拥有1套及以上住房非当地家庭，暂停售房。而从当时限购政策对深圳商品房交易量的影响来看，实行限购政策的当月，日均交易量下滑47%。预计由于限购政策广泛铺开，短期内交易量将出现超过40%以上的明显下滑。

  湘财证券地产行业研究员张化东认为，会议中多次提到房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。这点长期来看，个人住房信息系统建设最严厉，提升执行能力，对于以后实施房产税或限购令起到了乘法的作用。

  另外一位大型券商地产研究员认为，此次政策出台关键点在于之前大家对于房产税靴子落地都已经有了预期，然而这次出台的房地产调控更加细化了之前的政策，加大了力度，超出了市场本来的预期。

  走势有分歧多数看跌

  而对于未来地产股的走势，不少券商表示了比较悲观的预期。王沛认为，除了这次调控政策比之前两次调控都要严格外，这次调控也出乎大家预料，所以这次调控或对地产股利空影响较大。

  上述大型券商研究员也认为，虽然地产股估值已经很低，但这次史无前例超预期的调控，对于地产股是一个打击。中原证券研究所所长袁绪亚表示，除了地产股利空效应明显以外，银行方面也将承受不小的压力。一方面，地产调控致使有钱贷不出去；另一方面，银行再融资以及流动性控制也对银行股构成压力。此外，存款准备金率还有上调空间，中国的存款准备金率最高曾是25%，目前才19%多，国外有的更高。而与地产相关的建材等板块也会受影响。

  不过也有券商对记者表示，“靴子”进一步落地，政策进一步明朗，受到调控严格政策重压下，由于地产股估值已经在低谷，加上地产股去年业绩普遍增长，这就导致了股价不会大跌，甚至可能上涨。信达证券刘景德表示，本次房产政策调整对房地产板块影响较弱，因为从去年至今国家一直在对房地产市场进行调控，地产蓝筹下跌空间已十分有限。他预计，今天地产板块或会有小幅下调，但整体上仍将以震荡为主。

  新“国八条”赶年关出台专家称可促资金转投股市

  1月25日，国务院出台楼市调控新“国八条”，专家表示，国家进一步加强调控之后，楼市资金会流入股市，对股市将是利好。

  中央财经大学中国银行（601988）业研究中心主任郭田勇认为，国家提高二套房首付标准是为了抑制房价过快上涨，有望对于今年楼市产生较大影响。今年楼市可能会进行一定幅度回调，回调幅度在10%到20%之间。这种回调幅度属于比较正常回调，不至于对宏观经济产生过大不利影响。

  郭田勇认为，目前银行资金比较紧张，国家提高二套房首付不会对银行业产生大的影响。这个政策出台对房地产方面股票不利，不过，进一步加强楼市调控之后，楼市资金会流入股市，对股市将是利好。

  湘财证券房地产分析师建议，暂时回避地产股，从调控政策时间点选择看，目前对房地产市场直接冲击相对较小，但短期对市场成交量具有显著打击作用。

  他认为，此次政策的主要看点不单单在二套房首付提至6成，该条款影响有限，但政策内容还包括五年内全额征收营业税和严征个人所得税，一旦这些政策能够严格执行，对于市场影响较大。此外，在行政性限购政策上，明确提出各直辖市、计划单列市、省会城市限购、建立年度价格涨幅目标以及约谈制度都影响较大。因此建议出借者在政策不明朗时目前暂回避地产股。

  信达证券研发中心副总经理刘景德则认为，地产板块整体上仍以震荡为主。他说，在未来的一段时间内国家还将陆续出台房地产政策，而且力度将越来越大，对房地产调控会是一个长期的过程。他预计本次二套房贷上调对地产市场影响并不会太大。因为市场对房产调控已经有了一定的“适应性”。

  谈到2010年房地产开发商销售业绩突飞猛进，但地产板块表现不甚良好，此次调控对二级市场有何影响时，刘景德表示，本次房产政策调整对房地产板块影响较弱，因为从去年至今国家一直在对房地产市场进行调控，地产蓝筹下跌空间已十分有限。他预计，明天地产板块或会有小幅下调，但整体上仍将以震荡为主。

  申银万国则是给予房地产行业“中性”评级。申银万国发布房地产行业最新研究报告称，上周地产指数与大盘持平，维持行业观点，看好行业中期表现，等待紧缩预期消除后的估值修复。一季度受制于通胀，市场整体紧缩预期较强，再次上调存款准备金亦会传递和强化市场对于政府紧缩力度的预期，短期股票走势或受到压制。但是整体来看，由于地产估值在低点，若下跌，回到9月低点概率不大。

  申银万国表示，随着通胀预期的下降和紧缩预期的缓解，房地产板块将逐步反应基本面和业绩增长，看好行业中期估值修复。股票推荐上，万科、福星，华业、冠城和首开。需要警惕的风险仍主要是整体信贷紧缩带来的风险。