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  365地产家居网夏娟2011博鳌房地产论坛现场报道始终面带微笑、坦言自己的企业在面对调控时的困境和对策、谦虚地让小编“多多照顾”……2011博鳌论坛上，阳光100集团董事长易小迪或许是对媒体最和善的一位嘉宾。8月17日下午论坛席间，365地产家居网专访了易小迪。

  阳光100今年销售任务完成了4成以后将转型做更多的商业地产

  “我们也想做豪宅，但做不过别人，所以阳光100向来提倡更简朴、更轻松、更自由的生活方式，所以我们的客户群体定位为时尚白领”，一开场，易小迪就直言公司的企业定位。他回忆，公司十几年前就开始做商业综合体，慢慢尝到了甜头，后来就更多的涉足商业开发。“目前来看，我们的发展战略是正确的。”

  易小迪强调，如果只把做商业地产仅仅看作是盖房子，肯定是失败的。他表示，目前国内商业的竣工量相对需求量已经超出了三分之一，很多商业盖了卖不出去，没人租，所以做商业一定要契合市场需求，“做复合式社区时还要处理好动静关系，即商和住的关系。”易小迪透露，阳光100开发至今，60%的商业是出售，其中零售商铺都销售的很好，目前开发商手中持有40多万平米商业。

  面对当前的宏观调控，不同的公司都在寻找不同的对策，这也是房地产行业的一个转型。面对这样的形势，易小迪表示，阳光100未来可能会继续加大商业地产的开发，住宅和商业的开发将各占一半，而目前的住宅开发占7成。

  易小迪还透露，今年阳关100的整体销售目标是80亿元，截至目前完成了40%，“虽然销售压力巨大，但现在我们不拼规模，卖80亿卖70亿都可以，我们将经济效益放在首位”。

  长三角土地太贵下一步拓展二三线城市

  发展至今，阳光100已在全国多个城市开发了众多项目，在长三角的无锡也相继拿地开发。易小迪表示，进驻长三角后发现包括无锡在内的长三角各城市的改善型需求非常多，同时坦言，进驻长三角最大的障碍是土地>价格太高，在无锡拿了一块地花了13亿元，而且是一次性付款，买了这么一块地企业可能两年都喘不过起来，这是目前唯一的门槛，毕竟阳光100不是上市企业，还是希望能滚动开发。“以前买地，马上发>信托然后能快讯回笼，现在的>金融政策卡的很死，不能回笼。”

  易小迪分析，目前房企的资金融资渠道比较紧张，主要靠住宅的预售，靠信托和开发贷，在今年的调整政策下，还是比较紧张的。

  面对这样的困境，易小迪告诉365地产家居网，下一步公司的策略更多的是拓展二三线城市，加大二三线城市的土地储备。阳光100今年的土地储备计划是300万平米，已在广东东莞、山东潍坊、湖南、重庆等二三线城市和西南城市拿了地块，“一线城市没能力去冒险”。

  影响住宅消费最大的政策是限贷

  易小迪表示，去年开始，政府出了很多政策，如限购、房产税、限价等，但他认为所有这些政策都不会阻碍住宅地产的消费。但是有一个政策却非常令人担心，会影响到住宅市场，那就是银行的限贷政策。

  他分析道，住宅地产一直是个杠杆效应，回报率高，但支撑点就是按揭，现在按揭下不来，银行没有兴趣做按揭了。“跟去年不一样，去年银行是抢按揭，现在是开发商要贴点才给做按揭，贴银行钱的话，对于开发商来说就很吃亏，赚的一半钱就被银行拿走了。按揭下不来，开发商就不能迅速回款，以前一两年就能回款10亿元的，现在>贷款下不来，三年可能都回不来，那样住宅的>出借回报率就大大下降”。

  易小迪还大胆猜测，如果银行继续提高首付比例，甚至取消按揭的话，到时房地产销售会大幅度下滑。但他强调商业地产不会受这方面影响，而且做行业地产，政府在一定程度上会降低门槛，比如分期付款等政策。

  来源：

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