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  房地产调控新政已经满月，尽管调控导致房产成交锐减，但房价仍然“高企”。那么，如何打破这一僵持状态？在笔者看来，减少个人在住房购买时过度使用>金融杠杆（如>个人按揭贷款），或言“去杠杆化”或“去金融化”，实际上就是房贷紧缩，对本次房地产调控的成功与否尤为关键。

  因为，推动当前国内房地产市场过度繁荣的根本动力或根源之一，就是所谓的“金融产品创新”――已被广泛接受的个人住房按揭贷款。个人住房按揭贷款之所以会有这样的无穷魅力，是因为银行普遍将个人住房按揭视为优质资产，个人则可以通过按揭贷款将自己未来的收入超前用于住房消费，由此也无限放大了个人的即时消费能力。

  问题是如果个人按揭贷款被用于改善个人的消费性住房需求时，这部分资金不仅可以化解个人住房购买面临的金融约束，而且还将可以推动实体经济的繁荣与发展。相反，如果个人按揭贷款被用于个人的>出借性购房，这部分资金仅仅只能满足追求个人财富增长目标。试想，如果一个人将其积累的资本和未来的预期收入流主要用于出借性购房时，这势必会无限放大其住房出借需求，结果必然会导致房价的快速攀升。

  确实，去年以来大量银行信贷资金蜂拥而入房地产市场，如2010年一季度的个人住房按揭贷款余额53000亿，由此导致了中国房地产市场的非理性繁荣，房价更是快速飙升。由此可见，正是由于银行信贷的无限扩张，导致出借性购房盛行，使中国房地产市场已经由“消费主导”向“出借主导”的逐利市场转变，住房问题也逐渐成为一个社会问题，最终引发国家再次实施严厉房地产调控。

  从这次严厉房地产调控目标分析，就是要遏制部分城市的房价快速上涨，就是从从严的信贷政策入手，严格限制各种名目的出借和投机性购房。也就是说，对住房购买要实施全面的“去杠杆化”，由此弱化住房的金融属性，让住房回归其居住或消费本性。

  例如，新颁布的“国十条”规定，二套>住房贷款首付款不低于50%，>利率不低于基准利率的1.1倍；首套住房且建筑面积逾90平方米的，首付比例不低于30%。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平或禁止用银行信贷购买第三套住房，及异地贷款购买住房贷款等。

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  来源：

  上海证券报

  编辑：

  刘晓宁

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