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  曹金玲

  在“静观”二套房贷政策会否统一调整的同时，业内对于按揭>贷款将从严的预期正不断升温。

  《第一财经日报》记者昨日从多家中资银行处了解到，伴随地方政府先后公布房地产调控实施细则，银行方面二套房贷政策暂未出现大幅度变化，即大多仍执行首付六成、>贷款利率为>基准利率1.1倍的政策。

  但值得注意的是，今年以来，沪上房贷业务已基本由国有大行及个别中型股份制银行承担，部分中小银行明确暂停或变相退出按揭业务的现象较为明显。

  二套房贷政策“软着陆”？

  本报记者获悉，目前包括工、农、中、建、兴业等在内的中资银行二套房贷政策暂未出现变化，仍执行首付比例六成、贷款利率最低为1.1倍基准利率的“老办法”。

  “这是现在为止的房贷政策，但可能随时会调整，且未来会越变越紧。”工行沪上一家支行个贷部负责人对本报记者说。

  另一家国有大行上海分行个金部负责人则透露：“我们还在等相关监管部门出台具体实施细则，未来房贷政策料将继续从严。”

  根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(“国五条”)规定：“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套>住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

  这就意味着，银行>房贷利率调整的主导权放到了各地央行分支机构。而近期地方政府相继发布的“国五条”实施细则，均未对二套房贷首付比例和贷款利率调整做出明确安排。

  上海细则表示根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，同时“严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款”。北京方面则指出“根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例”，并未提及贷款利率调整。

  广、深方面均指出二套房贷首付比例和利率调整，将取决于当地新建商品住房价格控制目标和相关政策要求。此外，重庆细则显示进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率的前提，是“主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时”。

  值得注意的是，近日市场有消息称，在各地出台“国五条”实施细则后，央行层面或不会就各地分支机构上调二套房贷首付比例和利率作出统一要求。倘若如此，各家商业银行将根据自身经营状况酌情调整二套房贷政策。

  退出按揭：主动还是无奈？

  首套房贷则在悄然收紧。上述国有大行上海分行个金部负责人同时表示，一些银行的首套房贷办理已经出现新变化，比如较基准利率下浮15%的首套房贷利率明显减少，目前主要根据贷款人信用资质和具体评分情况确定利率折扣，一般会在8.5折到9折之间。

  中行沪上一家支行相关负责人就对本报记者表示，虽然二套房贷尚未明确调整，仍执行首付六成、基准利率上浮10%政策，但首套房贷已经收紧，贷款利率最低为基准利率下浮10%，通常客户已经无法获得8.5折优惠利率。

  上海银监局数据显示，截至2012年末，沪上首套房贷款余额占比87%，比年初上升4.5个百分点；一手房贷款余额占比59%，与2012年年初持平。

  “实际上，现在沪上主要就国有大行和个别大的股份制银行在做房贷业务。”一家股份制银行上海分行相关负责人对本报记者说，不少中小银行已经明确暂停个人房贷，或通过调整定价水平变相退出按揭领域。

  多位银行人士接受本报采访时表示，这一方面因为银行自身经营战略的调整，另一方面也一定程度上源自负债成本不断提高带来的“掣肘”。

  据了解，沪上光大银行[微博]已将首套房贷利率提高到基准利率。“一手房贷款最低首付比例为三成，二手房首付比例则已提高至四成到五成不等。”该行一家支行相关负责人对本报记者说，同时，贷款条件也已收紧，房龄超过15年的贷款申请基本不做。

  该人士同时称，房贷利率高企主要因为负债成本的不断提高。“现在我们存款利率都是上浮到顶，鉴于存款和贷款都是通盘考量资金成本，因此一定程度上导致房贷利率下不来。”他说，“房贷已经不是我们非常注重的领域。”

  “房贷已基本不做，只做小微企业贷款。”另一家股份制银行上海分行人士也对本报记者说，而在今年初，该行总行已经下发相关通知，对房贷定价水平作出重新要求，规定普通首套房贷客户一般只能做到基准利率，高于其他银行的首套房贷利率实际上是变相退出按揭业务。

  民生银行沪上一家支行个贷部人士也对本报记者说，该行已在相当长一段时间内基本暂停个人住房贷款，同时尽可能减少个人消费贷款，并力推针对中小企业主、个体工商户等经营商户的“商贷通”，以获得更高贷款利率。

  实际上，去年以来股份制银行房贷业务规模总额已经出现下降，个人经营性贷款的比重则在上升。这主要源自对资金综合收益率的注重，而个人按揭贷款的资金周期长、综合收益率低，这使得不少中小银行已经“有意识地压缩”个人房贷业务，转向资金收益率更高的个人经营性贷款、小微企业业务等。

  主要城市国五条细则：

  北京国五条调控细则出台单身人士禁购二套房

  上海严格二套房信贷强化审查离异等借款人资格

  重庆国五条实施细则：严格按转让所得的20%计征个税

  广东版国五条细则出台：非户籍居民限购1套房

  深圳国五条避谈20%征税房价涨幅低于收入增长

  南京版细则正文仅132字被吐槽相当于一条微博

  我国十余省市出台国五条细则北京被指最严

  北京国五条细则发布后交易大厅受理量明显下降

  北京国五条细则：继续暂停第三套及以上房贷发放

  专栏作家点评：

  杨红旭[微博]：北京楼市限购升级

  袁一泓：北京国五条细则堵住假离婚逃限购漏洞

  吴国平：狼真的来了大城市房价疯涨时代将终结

  股市影响：

  范卫强：京沪国五条细则对A股不构成重大利空

  老艾：京沪国五条太温柔地产板块利空出尽

  媒体评论：

  人民日报：稳房价不是数字游戏

  人民日报谈国五条细则作用：不要只看临时疗效

  广州日报：未来35岁后首购房或成常态

  京华时报：地方版国五条要刚柔相济

  新快报：单身禁购二套房算不算歧视

  专家点评：

  叶檀：京沪房地产细则直通税收改革

  易宪容：交易环节重税难遏投机出借

  任兴洲：国五条有利于普通商品住宅土地供应